Von den schlechten Zeiten profitieren

Der israelische Immobilienmogul Motti Zisser hat sein osteuropäisches Imperium mit Einkaufszentren auf spottbilligem Land errichtet, das er aufgekauft hatte, als die Preise noch «im Keller» waren. Später folgte Indien, wo Zisser ausgedehnte Investitionen tätigte. Als jüngstes Zielobjekt hat er eine ganz andere Gegend ins Visier genommen, in der seiner Meinung nach zurzeit die Chancen liegen: Amerika.
Wegen der globalen Wirtschaftskrise, von welcher amerikanische Konsumenten und Detailhändler besonders hart betroffen sind, liegen die Preise für Shoppingzentren laut Zisser auf dem tiefsten Wert seit 20 Jahre. Seiner Meinung nach könnten die Renditen in nordamerikanischen Detailhandelszentren beim derzeitigen Preisniveau 9 bis 11 Prozent pro Jahr erreichen, verglichen mit 6 bis 7 Prozent im Jahr 2008.

Auf der Suche nach Investoren

Zisser, der seine Geschäftstätigkeit durch die Firma Elbit Imaging betreibt, befindet sich gegenwärtig in den USA. Dort will er Kapital mobilisieren für einen neuen Investmentfonds, den er gründen will und der sich auf amerikanische ¬Einkaufszentren konzentrieren soll. Der Immobilienexperte spricht dabei sowohl mit israelischen als auch mit inter¬nationalen Investoren. Dabei unterstreicht er die stolzen Profite, die er beim Verkauf seiner Zentren in Osteuropa erzielt hat.
Zissers Ziel ist die Mobilisierung von 400 Millionen Dollar für seinen nordamerikanischen Fonds, wobei seine eigene Elbit Imaging und deren Tochtergesellschaft Plaza Centers ein Viertel dieser Summe aufbringen würden. Davon ausgehend, dass Banken in etwa die Summe leihen werden, die er von Investoren mobilisiert, würde das bedeuten, dass Zisser ungefähr 800 Millionen Dollar in amerikanische Shoppingzentren zu investieren gedenkt.
Zissers Plan läuft darauf hinaus, Einkaufszentren in amerikanischen Grossstädten zu kaufen, sie während drei bis fünf Jahren zu halten und sie dann mit Gewinn wieder abzustossen. Sein Fonds würde von den Zentren, die er besitzt, eine jährliche Verwaltungsgebühr von zwei Prozent (der verwalteten Aktiva) erheben.

Erfahrung mit Shoppingzentren

Der Fonds soll seinen Betrieb laut Zissers Erwartungen in rund einem Jahr aufnehmen. Zu Beginn wird er die Zentren, die er erwirbt, nach zwei bis drei Jahren wieder verkaufen. Eines seiner Hauptargumente in den Besprechungen mit potenziellen Investoren ist seine Erfahrung auf dem Gebiet des Erwerbs, der Auf-besserung und des schliesslichen Wiederverkaufs von Detailhandelszentren. Darüber hinaus würden die Gesellschaften seiner Gruppe, wie er unterstreicht, über das nötige Kleingeld verfügen, um die seltenen Gelegenheiten zu nutzen, welche die schlechten Zeiten geschaffen haben. Zisser sieht ferner auch ein Potenzial im Erwerb von Aktiva durch den Kauf von Schulden von Banken oder Gesellschaften. Marktquellen halten Zissers Vorschlag für attraktiv: Sein Fond würde keine Entwicklungen finanzieren, sondern ausschliesslich in bestehende Aktiva investieren. Hinzu kommt, dass der amerikanische Immobilienmarkt, wie Zisser erklärt, vollständig von sogenannten REIT kontrolliert wird – Real Estate Investment Trusts, also Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen. Wegen der Finanzkrise konzentrieren sich diese REIT heute darauf, ihre eigenen Systeme zu stabilisieren und weniger darauf, nach Aufkaufgelegenheiten Ausschau zu halten. Das reduziert den Wettbewerb. Es existiert also ein Vakuum, dass Zisser bereit ist, so bald wie möglich zu füllen.