Ist gross hässlich?

In der Regel kämpfen die Entwickler von Immobilienprojekten um eine Erweiterung ihrer Baurechte zum Zweck der Profitmaximierung: Je höher hinauf sie bauen können, umso mehr Wohnungen können sie auf dem gleichen Stück Land verkaufen. Potenzielle Käufer tendieren aber dazu, die architektonischen Monstrositäten abzulehnen, die in Gegenden wie Pilze nach dem Regen in die Höhe zu spriessen pflegen, in denen niedrige Bauten in geringer Dichte die Norm gewesen waren. Die Verkäufe gehen nur stockend voran, und die erwarteten fetten Profite werden nie Wirklichkeit.

In ihrem Drang nach grösseren Baurechten, laufen Unternehmer oft Gefahr, die andere Seite der Medaille zu ignorieren – die Beantwortung der Frage, ob es überhaupt einen Markt gibt für all die Wohnungen, die sie errichten wollen. «Es gibt Fälle wie das Jerusalemer Holyland», sagt der israelische Architekt Ilan Pivko, «in denen das Projekt sowohl massiv als auch abstossend ist. Man kommt sich gleichzeitig bedroht und nicht respektiert vor. Man will nichts damit zu tun haben. Ein anderes Beispiel ist das Projekt der Carmel Beach Towers. Es weckt das Gefühl eines brutalen Eindringlings am Strand, und auch damit hätte man lieber nichts zu tun.» Der von der Firma Kardan und Polar erbaute Holyland-Park sollte in einer Hügellandschaft ursprünglich 1000 Wohnungen in Gebäuden mit 14 bis 30 Stockwerken beinhalten. Bis Dezember 2009 waren sechs Gebäude mit 415 Wohnungen fertiggestellt, von denen laut Polar 407 verkauft werden konnten. Zwei weitere Häuser mit total 127 Wohneinheiten stehen im Bau.

Tun die erweiterten Baurechte, die offenbar mit nicht sauberen Mitteln erreicht worden sind, den Bauherren gut? Offensichtlich nicht. Bisher beläuft sich der Nettoverlust von Holyland auf 8,3 Millionen Schekel, während der Bruttogewinn nur 2,9 Millionen Schekel beträgt. Vor einem Jahr drohte die das Projekt finanzierende Bank Leumi angesichts der schleppenden Verkäufe den Geldfluss zu stoppen. Im vergangenen Jahr wurden gemäss Berichten der Gesellschaft nur wenige Wohnungen abgesetzt (im April und im Mai fielen aggressive Werbekampagnen in israelischen Zeitungen auf).

Carmel Beach Towers

Ein anderes, grandioses Wohnbauprojekt, das sich wie ein wunder Finger aus der Umgebung erhebt, sind die Carmel Beach Towers. Es handelt sich um zwei Hochhäuser, von denen eines ein Hotel ist, während der zweite Bau als «Aparthotel» gilt, wo möblierte Wohnungen für kurze Dauer vermietet werden. Effektiv aber sind einige dieser Aparthotel-Einheiten als permanente Wohnsitze verkauft worden. Von Anfang an hatte das Projekt öffentlichen Ärger ausgelöst. Im Juni 1998 akzeptierte die nationale israelische Planungs- und Baukommission die Argumente der Israelischen Vereinigung für die Verteidigung der Umwelt, welche den Stopp des Projekts mit der Begründung beantragt hatte, es widerspreche dem nationalen Gesamtplan für die Mittelmeerküste. Mit dem vom Obersten Gericht gutgeheissenen Argument der Umweltschützer, der Strand habe der gesamten Bevölkerung zu dienen, durften die Unternehmer seit 2001 keine Wohnungen in den Carmel Beach Towers mehr verkaufen. Ein dritter Turms kam daher nie zustande, und vom ursprünglichen Plan von sechs Türmen träumt heute niemand mehr.

Das Gericht befand ferner, dass das Projekt als Hotel konzipiert worden sei und nicht als ein Alibi-Aparthotel, das effektiv private Wohnungen enthält. Wer bereits solche Wohnungen erworben hat, sollte sie behalten dürfen, doch die restlichen Einheiten müssten laut Gerichtsbeschluss als Objekte für kurzfristige Ferienvermietungen dienen. Rentiert das für die Bauherren? Alles, was sich dazu sagen lässt, ist der Hinweis darauf, dass die Firma Delek
Real Estate, die das Projekt gegenwärtig besitzt, es zu verkaufen trachtet.

Der Zeit voraus?

Die Öffentlichkeit findet keinen Gefallen an dem in eines der beiden parallel zum Ufer errichteten Gebäude geschnittenen und einen Blick auf das Meer gewährenden Loch. Architekt Michael Burt, ein emeritierter Professor des Haifaer Technion, meint, dass das Projekt seiner Zeit schlicht und einfach voraus sei. «In etwa 30 Jahren würden die zwei Häuser vielleicht ins Bild passen. Heute ist gross aber hässlich.» Das könne sich jedoch ändern: Einfamilienhäuser mit Gärten oder Höfen werden der Vergangenheit angehören, denn Israel ist ein kleines Land mit einer wachsenden Bevölkerung. «Die Zukunft gehört grossen Wohnhäusern», meint Burt. Die Menschen würden sich an Grösse gewöhnen müssen.

Israeli träumen immer noch von der «Villa» mit kleinem Garten, doch gleichzeitig gewöhnen sie sich in Tel Aviv, Haifa und Jerusalem an ein Leben mit Hochhäusern. Problematisch sind nur jene Bauten, die nicht nur hoch, sondern auch massiv sind und in ihren Proportionen nicht in die Umgebung passen. Die Lösung könnte in der Marktforschung liegen. «Die Jerusalemer hassen Holyland, weil die Bauherren nichts getan haben, um die Nachbarn des Projekts zu integrieren», sagt Amir Shaltiel, Besitzer der Marketingagentur Eldar Group.

Die ungeliebte Busstation

Der neue zentrale Busbahnhof in Tel Aviv ist ein weiteres Monster dieser Art. Auch hier wurde nichts unternommen, um die umliegende Nachbarschaft zu integrieren. Sowohl die Öffentlichkeit als auch die Geschäftswelt kritisieren das bautechnische Ungetüm. Das siebenstöckige Gebäude mit einer Nutzfläche von 230 000 Quadratmetern hätte sowohl dem Transport- als auch dem Handelsbereich dienen sollen, doch qualitätsbewusste Unternehmer lassen ihre Finger davon. «Es war eine verantwortungslose Planung», meinte Israel Goodovitch, ein ehemaliger Stadtingenieur von Tel Aviv. Dazu kommt, dass der Busbahnhof schwer erreichbar ist.

Der Unternehmer Aryeh Pilz hatte das Konzept schon 1963 entworfen, doch infolge zahlreicher Verzögerungen, unter anderem wegen öffentlichem Protest gegen das massive Projekt, nahm der zentrale Busbahnhof erst 30 Jahre später, also 1993, den Betrieb wirklich auf. 1967 wurden die Bauarbeiten in Angriff genommen. Innert kurzer Zeit waren 750 der 1500 Verkaufsflächen der Busstation an den Mann gebracht. 1975 wurden die Arbeiten jedoch unterbrochen und erst 1983 wieder aufgenommen. Im Lauf der Zeit wurde klar, dass die massive Struktur alarmierend nahe an benachbarte Wohnhäuser zu stehen kommen würde. 1995 haben Dutzende von Anrainern eine Kompensationsklage über mehrere Millionen Schekel eingereicht. Es ging vor allem um den beträchtlichen Lärm, den der Busbahnhof verursacht, sowie um die Wertminderung der betroffenen Liegenschaften. 2004 sprach ein Bezirksgericht 80 Familien Kompensationszahlungen von total 20 Millionen Schekel zu. Das Berufungsverfahren ist noch im Gang.

Versuche unmittelbar nach der Inbetriebnahme, die Busstation als «Tel Aviv Mall» ins Bewusstsein der Öffentlichkeit zu bringen, scheiterten. Reisende zogen es vor, möglichst wenig Zeit im Busbahnhof zu verbringen und nicht durch seine endlosen Gänge zu wandeln. Weite Teile des Gebäudes konnten nicht vermietet werden und sind ein Aufenthaltsort von Obdachlosen geworden.

Gelungene Beispiele

Kann man nun den Schluss ziehen, dass monströse Gebäude niemals gefallen? Für den Architekten Zvi Elhayani von der Fakultät für Architektur und Stadtplanung am Technion, einen Fachmann für die Geschichte der israelischen Architektur, trifft das keinesfalls zu. «Das Dizengoff-Zentrum oder das Einkaufszentrum Azrieli in Tel Aviv sind Beispiel für Bauten von ungewöhnlich grossen Dimensionen, doch beide sind alles andere als Misserfolge, im Gegenteil. Sie wurden vielmehr zu Meilensteinen in der Geschichte der Stadtplanung und des Handels in Israel.»

Wie steht es mit Holyland? «Ob all der Streitigkeiten über solch lächerliche, geschmacklose Architektur», sagt Elhayani, «vergessen wir oft, dass Architektur nicht nur ein Dach über dem Kopf schaffen will, sondern auch der konkreteste Ausdruck für ökonomische, soziale oder politische Symptome ist.» Solange die Korruption fortfahre, in Israel ihr Unwesen zu treiben, sei es nur natürlich, dass architektonische Grausamkeiten wie der Holyland-Park das Licht der Welt erblicken könnten.