Ein guter Zeitpunkt für Investitionen?

Jüngst lancierte die Grossbank UBS den UBS Swiss Real Estate Bubble Index, welcher aufzeigen soll, ob auf dem Wohnimmobilienmarkt eine Blase droht. Aktuell steht der Index bei 0,63, was bedeutet, dass die Schweiz zwar einen boomenden Wohnimmobilienmarkt hat, aber noch kein erhöhtes Überhitzungsrisiko besteht. «Die Gefahr einer gesamtschweizerischen Blase ist derzeit und für die nächsten sechs Monate eher moderat. Regional gibt es aber derzeit ungesunde Entwicklungen, die zu beobachten sind», führt Claudio Saputelli, Leiter Wealth Management Real Estate Research der UBS gegenüber tachles aus. Wie die UBS aufzeigt, sind besonders die Regionen Zürich, Genf und Lausanne der Gefahr einer Überhitzung ausgesetzt. Grössere Risiken bestünden auch in den Gebieten Zug, Zürichsee, Pfannenstiel, March und Zimmerberg sowie am Genfersee in Vevey und Nyon.

Boomener Immobilienmarkt

Vergangene Woche teilte die Schweizerische Nationalbank, welche  sich mehrfach besorgt über die zurzeit sehr niedrigen Bauzinsen und den damit verbundene Immobilienboom gezeigt hat, ihre geldpolitische Lagebeurteilung mit. Die SNB hat ihren Leitzins jedoch wie erwartet auf einem Rekordtief belassen. Irgendwann wird sie diesen allerdings anheben müssen. Auch ein erhöhter Leitzins wird den Schweizer Immobilienmarkt jedoch nicht erschüttern, wie Matthias Meier vom Unternehmen Allreal erläutert. Leichte Zinserhöhungen seien vorhersehbar und zu verkraften.
Seit Jahren wird der Schweizer Immobilienmarkt durch die sehr tiefen Zinsen, das Bevölkerungswachstum im Zuge der Personenfreizügigkeit mit der EU und den herrschenden Anlagenotstand angetrieben. Der hiesige Immobilienmarkt gilt als sichere Anlage. Die Turbulenzen der letzten Jahre, wie etwa die Subprimekrise, die Finanzkrise, Rezession, Schuldenkrise und Währungsturbulenzen, hohe Volatilitäten an den Aktien- und Obligationenmärkten, die Unsicherheit über die Stabilität von Finanzinstituten und der starke Franken haben dazu geführt, dass viele Anleger in der Schweiz vermehrt in Immobilien investierten, erklärt Armin Zucker, Präsident der Handelskammer Schweiz-Israel und Experte im Bereich Immobilien. Das zeigt sich gerade im Bereich der kotierten Schweizer Immobilienanlagegefässe. «Die Schweizer Immobilienfonds konnten in den letzten beiden Jahren auf eindrückliche Weise von der angeschlagenen Risikobereitschaft der Anleger profitieren», hält der aktuelle Bericht «Swiss Issues Immobilien» der Credit Suisse (CS) zu den Fakten und Trends auf dem Schweizer Immobilienmarkt fest. Gerade die substantiellen und stabilen Ausschüttungen sowie die geringen Kursschwankungen stellen laut der CS die Hauptgründe dafür dar. «Die Ausschüttungsrendite, gemessen in Prozent des Börsenkurses, betrug 2010 im Durchschnitt der Schweizer Immobilienfonds drei Prozent, und dies trotz zuvor stark gestiegener Kurse.» Seit 1996 habe die Ausschüttungsrendite durchschnittlich 3,6 Prozent betragen und dies bei nur geringen Schwankungen. «Derart konstante Ausschüttungen sind nur dank den grundsätzlich intakten, den Fondswerten zugrunde liegenden Fundamentaldaten der Schweizer Immobilienmärkte möglich», erläutert der Bericht.

Sichere Investition?

Ist demnach ein günstiger Zeitpunkt um in Immobilien zu investieren? Laut Armin Zucker von der Handelskammer Schweiz-Israel ist es zwar grundsätzlich auf die lange Sicht – das heisst über 20 Jahre und mehr – sinnvoll zum jetzigen Zeitpunkt eine Investition zu tätigen. Wer eine hohe Rendite anstrebt, habe es im Moment jedoch eher schwer. «Für kurz- und mittelfristige Investitionen ist der momentane Zeitpunkt eher ungünstig», so Zucker. Gerade Boomregionen seien zu meiden und auch für Regionen, die nicht boomen, habe es bessere Zeitpunkte für eine Investition gegeben. Samuel Bergstein, Berater beim VZ VermögensZentrum, sieht das ähnlich: «Langfristig macht eine Investition zurzeit Sinn. Mittelfristig muss mit Wertschwankungen gerechnet werden, es muss jedoch nach Region differenziert werden. Bei steigenden Zinsen sind 20 oder 30 Prozent Wertschwankungen möglich», so Bergstein. Und noch die Einschätzung von Claudio Saputelli von der UBS: «Die aktuelle Lage bleibt günstig für Investitionen. Auch der Zeitpunkt ist gut, die grösste Gefahr ist aber derzeit jene, dass man vor allem ältere Objekte überzahlt.»

Strategisch gute Anlage

Der Ausblick der CS für Schweizer Immobilienanlagen 2011 stimmt in den Chor ein. Die Fundamentaldaten auf dem Schweizer Immobilienmarkt bleiben gemäss der CS zwar auch in diesem Jahr intakt und sorgen in den meisten Lagen für stabile Mieteinnahmen und begrenztes Leerstandsrisiko. Die Personenfreizügigkeit mit der EU hat gleichzeitig eine neue Ausgangslage geschaffen, was auf Jahre hinaus vermutlich die gestiegene Nachfrage nach Wohnraum stütze. Auch der Hintergrund der Schuldenkrise und die nicht nachhaltigen Staatshaushalte in verschiedenen industrialisierten Ländern erhöhe die Standortattraktivität der Schweiz. Mittel- und langfristige Aussichten für den Schweizer Immobilienmarkt seien daher sehr gut, so die CS. Jedoch würden gerade durch die Attraktivität des Marktes auch die Abwärtsrisiken erhöht. «Zwar sind neben den vergleichsweise hohen Ausschüttungsrenditen auch die anderen Werttreiber noch vorhanden (starker Franken, tiefe Zinsen, tiefe Verschuldungsquoten), diese dürften jedoch, sobald der Risikoappetit der Anleger wieder grösser wird, langsam an Wirkung verlieren», erläutert der CS-Bericht. Mittlerweile seien in den Kursen der indirekten Anlagen und in den Preisen der Direktanlagen viele positive Faktoren bereits eingepreist und entsprechend habe sich in der kurzen Frist das Upside-Potenzial verkleinert, «wohingegen die Abwärtsrisiken zugenommen haben.» Strategische Gründe sprechen jedoch auch laut der CS weiterhin für Immobilienanlagen.