Die Käufer sind auf der Hut

Das Wohnbauprojekt Dankner der Elad-Gruppe in der Ortschaft Azor liegt nur sieben Autominuten vom Zentrum Tel Avivs entfernt. Der Eingang, die pittoresken Pfade und die weiten Rasenanlagen sind beeindruckend. Und der Bau steht neben niedrigen Einfamilienhäusern, was eine ungehinderte Sicht über die Tel Aviver Küstenlinie garantiert. Der Bau ist beendet, die Wohnungen verkauft – abgesehen von vier Penthouses. Das mag kein Zufall sein.
Azor gilt nicht als Luxusdestinantion, und die Sieben-Minuten-Distanz von Tel Aviv wird relativiert durch die Tatsache, dass das Projekt zwischen zwei stark befahrenen Hauptstrassen und zwei Industriezonen in Holon und Azor liegt. Unter diesen Umständen ist es nicht einfach, Leute dafür zu interessieren, 2,5 Millionen Schekel für ein Penthouse zu zahlen.

Überangebot

Bauherren verlangen extrem hohe Preise für Penthouses. In Tel Aviv können es mehr als
10 Millionen Schekel sein, entlang der Mittelmeerküste sogar über 100 Millionen. Mit der Entfernung vom Ufer und der Annäherung zu Nachbarorten sinkt der Preis. Der Durchschnitt liegt zwischen 2,5 und 4,5 Millionen Schekel. Diese Wohnungen scheinen aber nicht wegzugehen wie frische Semmeln. Die massive Bautätigkeit in Tel Aviv und die Finanzkrise haben dazu geführt, dass derzeit das Angebot an Luxuswohnungen höher ist als die Nachfrage. Viele Bauunternehmer bleiben auf Penthouses sitzen und offerieren substanzielle Preisnachlässe, die sich zwischen 100 000 bis zu einer Millionen Schekel bewegen.
Viele Gesellschaften bieten momentan Aktionspreise an. Zu ihnen gehört Africa Israel, das zwei Penthouses im Projekt Savion Tower und drei im Savion Platinum (beide in Ramat Gan) loswerden will. Die Firma hatte 2006 mit dem Verkauf von Wohnungen in diesen Projekten begonnen und gelangte unlängst mit einem attraktiven Angebot auf den Markt: Wer ein Penthouse in einem der Ramat-Gan-Projekte erwirbt, erhält für 100 000 Schekel eine Zweizimmerwohnung im Tel Aviver Florentin-Projekt der Gesellschaft.
Auch die Firma Gindi Holdings gewährt Reduktionen von bis zu zwei Millionen Schekel für Penthouses in ihren Projekten Sarona in Tel Aviv, Gindi Heights in Ramat Gan, Gindi Vision in der Tel Aviver Emek-habracha-Strasse und Gindi Reserve in Tel Baruch am Meeresstrand. Insgesamt werden rund 20 Wohnungen mit Ermässigungen von 12 bis zu 27 Prozent offeriert. Ähnliches vermeldet Elad in Azor, wo unlängst an einer Verkaufsmesse vier Penthouses mit einer Reduktion von je 15 Prozent angeboten worden sind. Die Politik von Elad und anderen Firmen läuft darauf hinaus, den Verkauf von Penthouses auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Es herrscht die Ansicht vor, dass erstklassige Produkte auch bei der Einräumung einer Reduktion höhere Preise erzielen.

Keine Investitionsobjekte

Ein Grund für die Probleme, die Bauherren beim Verkauf von Penthouses bekunden, liegt darin, dass Käufer von Wohnungen in «normalen» Vierteln sich weigern, überrissene Summen für Penthouses auf den Tisch zu blättern. «Alles ist eine Frage von Angebot und Nachfrage», sagt Liat
Israeli, Vorsitzende der Immobilienmarketingfirma Ambassador Israel. «Heute scheint das Angebot zu gross und das Publikum zu zurückhaltend zu sein. Die Käufer von Penthouses bevorzugen etablierte Gegenden. Sie kaufen die Wohnungen nicht als Investitionsobjekte und sind daher weniger interessiert an künftigen Wachstumschancen. Umweltbelästigungen wie Fabriken, problematische Kreuzungen und nicht erschlossene Gegenden halten potenzielle Käufer fern.»
Der Architekt Ilan Pivko doppelt nach: «Preise haben ihre Grenzen. Je weiter ein Projekt von Tel Aviv entfernt liegt, umso unwichtiger wird seine Qualität. Ein Penthouse kann noch so fachgerecht ausgebaut sein, wenn der Standort unattraktiv ist, wird der Käufer für den gleichen Preis lieber ein kleineres Objekt im Zentrum des Landes erwerben. In abgelegenen Gegenden gibt es eine Grenze, die potenzielle Käufer nicht überschreiten. Die Bauunternehmer reagieren auf ihre Weise: Sie denken nicht daran, bei der Planung von Penthouses in Ramle, Rehovot oder Azor über sich hinauszuwachsen und etwa Schwimmbäder oder Jacuzzis einzurichten, da niemand diese Objekte kaufen wird.»

Zu wenig Luxus

Ein weiteres Problem ist die Planung. Oft sind die Penthouses nicht gut geplant und lassen luxuriöse Details vermissen, die ein Käufer erwartet. Nicht selten sind die Wohnungen recht klein, auch wenn das Wort Penthouse im Prospekt erscheint, und genügen nicht den landesüblichen Definitionen für ein derartiges Objekt. Für gewöhnlich versteht man unter einem Penthouse eine Wohnung, die die Fläche des gesamten obersten Stockwerks eines Gebäudes umfasst sowie zusätzlich eine grosse Terrasse auf einer der Wohnung entsprechenden Fläche. Einige verstehen unter einem Penthouse eine in der Luft schwebende Villa. Tatsächlich ist in den letzten Jahren diese Art Wohnungen bei Leuten der oberen Einkommensklasse als Alternative zu Villen und Cottages sehr populär geworden.
In Israel begannen Penthouses in den sechziger Jahren aufzutauchen, zuerst im Norden Tel Avivs, dann in anderen Städten des Landes. In den letzten fünf Jahren lief der Trend darauf hinaus, immer mehr zu bauen, und heute reservieren alle Projekte das oberste Stockwerk für Penthouses. Von diesen werden verschiedene Versionen offeriert: Mini- und Makropenthouses. Heute werden aber Wohnungen auch dann als Penthouse angeboten, wenn nur der Balkon überdurchschnittlich gross ist. Das Objekt muss sich nicht automatisch im obersten Stockwerk des Gebäudes befinden. Man gewinnt den Eindruck, Penthouses seien nicht mehr die exklusive Domäne der Superreichen. Oft bleibt vom ursprünglichen Konzept nur noch der Name. Viele der sogenannten Penthouses sind nicht sonderlich komfortabel und auch nicht gleich ausgestattet wie «gewöhnliche» Luxuswohnungen.

Kritische Käufer

Abgesehen vom mangelhaften Design tendieren Bauunternehmer dazu, Wohnungen auch dann als Penthouse zu vermarkten, wenn sie die klassischen Kriterien nicht erfüllen. Arielle Shneor, Vorsitzende der Architektenvereinigung in Israel, gibt zu, dass einige der zum Verkauf ausgeschriebenen Penthouses in Israel unter ernsthaften Planungsmängeln leiden. «Nicht immer investiert der Bauherr genug in seine Projekte. Einige der Penthouses, die doch Wohlstand und Lebensqualität symbolisieren sollten, haben effektiv seriöse Defekte.» Auch bezüglich des innenarchitektonischen Designs stösst Shneor hin und wieder auf Gedankenlosigkeit: «Ein Penthouse sollte als Einheit verkauft werden, die dem Käufer alle Freiheiten lässt. Das erfordert von den Bauunternehmern flexibles Planen und Flexibilität beim Anbringen von Wasserhähnen, Abzügen und Abflüssen. Die Planer müssen Leitungen in den Mauern installieren und sicherstellen, dass es in der Mitte von Räumen keine Stützmauern gibt.»
Für den Bauunternehmer sind besondere Wohnungen sehr lukrativ. Ein Penthouse zu bauen kostet nicht mehr als eine gewöhnliche Wohnung, doch Penthouses werden zu einem bedeutend höheren Preis verkauft. Das heisst aber nicht unbedingt, dass in Planung und Bau mehr investiert wurde, doch das Projekt erhält auf diese Weise die Etikette eines Luxusobjekts.
Pivko fasst zusammen: «Heute verstehen die Menschen das alles. Sie lernen online, durch TV-Programme, aus Magazinen und auf Reisen. Man kann sie nicht mehr an der Nase herumführen. Wenn Käufer eine Wohnung besichtigen, sehen sie das Produkt, erhalten fachmännische Beratung und gehen wieder. Die Bauunternehmer verstehen allmählich, dass die Katze aus dem Sack ist, und geben nach.»