Die inflationären Immobilienpreise
Innen- und aussenpolitische Probleme haben das Wirtschaftswachstum in Israel nicht gedämpft. Seit 2005 steigen ausländische Direktinvestitionen stetig an. Dies gilt speziell für den Immobilienmarkt. Hier weisen alle Statistiken Israel mit knapp einer Milliarde Dollar an Investitionen allein im Jahr 2009 als weltweiten Spitzenreiter aus. Während sich die USA noch längst nicht von der 2007 geplatzten Blase bei Grundeigentum erholt haben, schiessen die Preise für Häuser und Wohnungen vor allem in Tel Aviv und Jerusalem unaufhaltsam in die Höhe. Dies hat zunehmende Sorgen über eine Überhitzung des Marktes ausgelöst. Viele Investoren fragen sich daher, ob sie heute zugreifen oder mit dem Erwerb einer Immobilie in Israel zuwarten sollen, bis die Lage überschaubarer wird.
Wohneigentum ist inzwischen so teuer geworden, dass junge Familien kaum noch in der Lage sind, eine Wohnung zu kaufen. Zur Bewältigung dieser Krise haben Premierminister Binyamin Netanyahu und Wohnungsbauminister Ariel Atias ein Programm aufgelegt, das Steuernachlässe für Baufirmen vorsieht, die in den nächsten 30 Monaten mindestens 80 Prozent ihrer Vorhaben fertig stellen. Auch lokale Behörden erhalten Anreize für den Wohnungsbau. Hintergrund dieser Bemühungen ist die notorische Korruption in den für Genehmigungen zuständigen Behörden, die Bauherren zahlreiche Hindernisse in den Weg stellen. Netanyahu liess durchblicken, dass er dieses Problem mit der Abschaffung bürokratischer Barrieren angehen will. Obwohl sich Netanyahu und Atias hinsichtlich ihres neuen Programms zuversichtlich geben, haben Bauunternehmer bereits erklärt, dass die Immobilienpreise weiter steigen werden. Die Branche betrachtet Netanyahus Reform als einen Akt der Panik, der die grundsätzlichen Probleme nicht wird lösen können. So erklärte Shlomo Grofman, Vorsitzender des israelisch-amerikanischen Immobilienfonds Faire Fund, das neue Programm komme zu spät und bewirke zu wenig.
Mehr Mietwohnungen gefordert
Grofman, der in Israel als «Mr. Real Estate» bekannt ist, sagt: «In der Krise fehlt eine ordnende Hand. Hätte die Regierung ihre Reformen zur Ankurbelung des Wohnungsbaus vor zwei Jahren unternommen, stünden heute ausreichend Wohnungen für junge Paare zur Verfügung. Aber genau daran mangelt es zurzeit.» Das Baugeschäft erfordere langfristiges Planen, so Grofman: «In gewissem Umfang können Projekte beschleunigt angegangen werden. Aber die Reformen Netanyahus werden bestenfalls in drei bis fünf Jahren greifen.» Der Experte zieht allerdings auch Vergleiche zwischen Tel Aviv und Metropolen wie London, Paris oder New York, wo es jungen Paaren auch nicht möglich sei, Wohnungen in zentralen Lagen zu mieten oder zu kaufen. Doch diese Nachteile würden dort immerhin durch effiziente öffentliche Transportsysteme aufgewogen. Diese fehlen laut Grofman in Israel. Er fordert daher den Ausbau des Strassennetzes, damit etwa in Netanya lebende Bürger in einer zumutbaren Zeit an ihre Arbeitsplätzen gelangen können. Eine verbesserte Verkehrsinfrastruktur würde den Wohnungsmarkt entspannen, so Grofman, der mit Blick auf junge Familien zudem für direkte staatliche Hilfen plädiert, die Immobilienverkäufern zugute kommen sollen.
Grofman ist davon überzeugt, dass junge Paare zunächst eine Wohnung mieten sollten, statt Wohneigentum zu erwerben. Auch hier solle der Staat helfend eingreifen: «Es gibt für Versicherungsgesellschaften, Pensionsfonds und andere Investoren keinen Grund, sich nicht im Mietmarkt zu engagieren. Israel hatte früher Gesetze, die den Mietwohnungsbau ermutigten. Wenn ein Bauherr 50 Prozent der Wohnungen in einem Projekt für Mieter reserviert hat, wurde ihm die Mehrwertssteuer für das gesamte Anwesen erlassen. Das hat bestens funktioniert.» An diesem Punkt sind sich Grofman und Atias einig. Der Minister erklärt, er habe Anfang Dezember Unternehmen ermutigt, im israelischen Mietwohnungsmarkt aktiv zu werden: «Heute ziehen 70 Prozent der Israeli einen Wohnungskauf dem Mieten vor, da sie davon ausgehen, dass ihre monatliche Hypothekenzahlung etwa einer Miete entspricht. Zudem riskieren Mieter, dass Hausherren ihre Zahlungen erhöhen oder ihnen gar kurzfristig die Wohnung kündigen. Dem lässt sich nur durch eine Ausdehnung des Mietwohnungsmarktes abhelfen, der neben einzelnen Hausbesitzern auch grössere Unternehmen auf den Plan ruft. Letztere könnten Mietern längerfristigere Verträge und damit eine Sicherheit bieten, die ihnen heute fehlt.» Allerdings engagieren sich grosse Immobilienfirmen derzeit meist im kommerziellen Bereich, so der Minister. Atias will diesen Unternehmen jedoch Anreize für Investitionen im privaten Bereich bieten. Damit sollen auch ausländische Anleger gewonnen werden.
Zahlungskräftige Ausländer
Laut Grofman stehen in Israel derzeit nur 12 300 neue Wohnungen zur Verfügung. Dies entspricht der Nachfrage für ein Vierteljahr: «Das fehlende Angebot und das Bevölkerungswachstum machen jedoch ein Angebot von 35 000 bis 37 000 Wohnungen im Jahr notwendig. Ich rechne deshalb mit weiter steigenden Preisen.» Das Bauministerium hat daher auch die Entwicklung von Bauflächen auf 30 000 Wohneinheiten jährlich aufgestockt. Damit wird jedoch zunächst nur ein über die letzten zehn Jahre entstandener Nachholbedarf gedeckt, wie Atias erklärt: «Die aktuelle Krise ist das Ergebnis einer langen Untätigkeit.» Der Minister gibt den israelischen Wohnungsbedarf mit 40 000 Einheiten jährlich an und weist darauf hin, dass private Bauherren derzeit nur 15 000 bis 20 000 Wohnungen jährlich bauen, der Staat knapp 5000. In diesem engen Markt haben Israeli schlechte Chancen gegenüber finanzkräftigen Investoren aus dem Ausland, die besonders an Immobilien in Tel Aviv und im Landeszentrum interessiert sind.
Dazu Grofman: «Ausländer betrachten Israel als guten Ort für Investitionen. Manche jüdischen Investoren kaufen Apartments in Israel als eine Art Versicherungspolice, aber ich hoffe, dass zumindest einige von ihnen eines Tages hierherziehen und Staatsbürger werden. Das ist mein zionistischer Traum.»
Grofman hat den Immobilienfonds Faire Fund gemeinsam mit dem ehemaligen Botschafter Israels in Washington, Zalman Shoval, gegründet. Sie wollen mit dem Fonds ausländische Anleger nach Israel holen. Der Fonds ist überall in Israel an Bauvorhaben beteiligt und hat daher die Möglichkeit, luxuriöses Wohneigentum in den besten Lagen des Landes zu erwerben und zu entwickeln. Diese Immobilien eignen sich natürlich nicht für junge Paare. Aber solange der israelische Staat keine Anreize für Investoren schafft, sind Bauherren gezwungen, sich an Ausländer zu richten, die zwar in Israel investieren, dort aber nicht auf Dauer leben wollen.