Der tiefe Dollar macht sich bemerkbar

Von Rinat Nahum-Halevy

Bis vor Kurzem pflegten Ausländer, die in Jerusalem eine Wohnung kauften, zu sagen: «Der Markt in der heiligen Stadt hat keinen Preis.» Heute meinen Immobilienagenten in Israels Hauptstadt, es gebe mittlerweile eine Grenze, die die potenziellen Käufer nicht überschreiten. Banken, Broker und sogar Verkäufer geben zu, dass die Jerusalemer Liegenschafts-Party bei ihrem letzten Tanz angelangt ist.

Dalia Bikovitski etwa, eine Liegenschaftshändlerin in der Deutschen Kolonie, einem hochkarätigen Jerusalemer Wohnviertel, berichtet: «Wir hatten ein arabisches Haus auf dem Markt mit zusätzlichen Baurechten und dem landesweit ältesten Johannisbrotbaum im Garten – laut einem Zertifikat des Landwirtschaftsministeriums ist er 500 Jahre alt. Nach einem Monat konnten wir die Liegenschaft für 560000 Dollar verkaufen. Früher hätten sich zahlreiche Bewerber um eine solche Trouvaille gerissen, und das Objekt hätte innert einer Woche den Besitzer gewechselt.»

Preise in vier Jahren fast verdoppelt

Heute muss ein Verkauf nach einem Monat als relativ schnelles Geschäft betrachtet werden. Noch vor zwei Jahren konnten viel teurere Häuser in wenigen Tagen an den Mann gebracht werden. Die Preise für Objekte in Zentraljerusalem – Talbieh, Deutsche Kolonie oder Rehavia – haben sich in den letzten vier Jahren fast verdoppelt. Noch im Jahre 2003 kostete der Quadratmeter in einem alleinstehenden arabischen Haus aus der Vorstaats-Epoche zwischen 6500 und 7500 Dollar; doch letztes Jahr lagen die Preise bereits zwischen 12000 und 14000 Dollar. Wohnungen werden heute für 7000–8000 Dollar pro Quadratmeter gehandelt. Auch dieser massive Anstieg ist teilweise auf den Zerfall des US-Dollars zurückzuführen.

In der zweiten Jahreshälfte 2007 wurden Immobiliengeschäfte etwa zu den gleichen Preisen wie in der ersten Jahreshälfte abgeschlossen, als das Ansteigen der Liegenschaftspreise langsam abzuflachen begann. In den letzten Monaten ist der Zustrom ausländischer Käufer wesentlich schwächer geworden. Die vorrangigen Gründe hierfür sind die Wirtschaftskrise in den USA und der Kollaps des Dollars. Darüber hinaus haben potenzielle Wohnungskäufer das Gefühl, dass Liegenschaftsbesitzer für ihre exklusiven Häuser in Jerusalem zu viel verlangen.

«Wir registrieren zweifelsohne eine Verlangsamung», sagt ein Agent. «Man gewinnt den Eindruck, dass Ausländer, die in der Vergangenheit naiv gehandelt haben und praktisch alles zu jedem Preis gekauft haben, heute gescheiter geworden sind.» Die Drosselung der Geschäfte zeigt sich aber noch nicht in sinkenden Preisen. Daniel Tal etwa verlangt für sein 700-Quadratmeter-Haus unweit des Quartiers Nahlaot nach wie vor 2,5 Millionen Dollar. An diesem Preis wolle er festhalten, erklärt er im Brustton der Überzeugung. Er mache sich keine Sorgen. Obwohl sein Haus schon seit vier Monaten auf dem Markt ist, denkt er noch nicht daran, den Preis zu senken.

Dollarschwankungen bereiten Probleme

Verkäufern und Käufern von Luxusobjekten in Jerusalem bereiten die Schwankungen des Dollarkurses einige Probleme. Es herrscht Verwirrung, die beide Seiten natürlich zu ihrem Vorteil zu nutzen versuchen. «Eines meiner Objekte», meinte ein Immobilienhändler, «ist vom Besitzer vor 18 Monaten zu einem Kurs von 4,5 Schekel pro Dollar auf den Markt gebracht worden, und an diesem (heute illusorischen) Wechselkurs hält er weiter fest. Das ist kompletter Wahnsinn. Ein anderer Verkäufer hat seinen Preis im vergangenen Monat gleich viermal erhöht. Das alles macht keinen Sinn mehr. Verkäufer müssen sich rasch an die neue Situation gewöhnen und die Preise senken.»

Aber auch den Käufern eilt es nicht, sich an den wackligen Status des Dollars zu gewöhnen. Auf dem exklusiven Jerusalemer Liegenschaftenmarkt handelt man traditionellerweise in Dollars, vor allem, weil ein Grossteil der Kundschaft ultra-religiöse Amerikaner sind. Diese weigern sich zu akzeptieren, dass die Verkäufer Schekel verwenden und den Dollarpreis für ihre Besitztümer periodisch anpassen. Dazu meint ein anderer Agent: «Wenn ich den Preis für eine Wohnung mit 1,5 Millionen Schekel angebe, dann entspricht dies, basierend auf einem Wechselkurs von 4 Schekel, 375000 Dollar. Beim derzeitigen Kurs von knapp 3,5 Schekel pro Dollar aber kommen wir auf einen Preis von 430000 Dollar – 55000 Dollar mehr! Ausländer verstehen dies nicht und halten dies für unehrlich. Sie meinen, wir ziehen ihnen das Fell über die Ohren.»

Als Folge dieses Konflikts bleibt der Markt unruhig, Käufer zürnen Verkäufern wegen der Preisschwankungen, und nicht wenige Deals platzen. «Bei den Verhandlungen zwischen einem Käufer und dem Verkäufer geht es um den Dollar», bestätigt ein Bankier. «Zu Beginn des Jahres wurde der Dollar zu 3,85 Schekel gehandelt, doch heute sind es zwischen 3,42 und 3,46, was die Kosten für den Käufer beträchtlich erhöht.» Innerhalb eines Jahres sei der Dollar gegenüber dem Schekel um 18 Prozent gefallen, was für jeden Käufer ein Riesenbetrag sei. «Das verlangsamt die Geschäftsabwicklung generell.»