Platzt demnächst die Immobilienblase?

Um einige der in der Einleitung gestellten Fragen zu untersuchen und möglicherweise zu beantworten, konzentriert sich dieser Artikel auf das Marktsegment mittelgrosser Wohnungen von dreieinhalb bis vier Zimmern. Dieses Segment umfasst 40 bis 45 Prozent aller in Israel in den letzten 35 Jahren gebauter Wohnungen.

Im Gegensatz zu Kleinwohnungen mit eineinhalb bis zweieinhalb Zimmern, die in letzter Zeit als Investitionsobjekt an Beliebtheit gewonnen haben, handelt es sich bei den meisten Käufern mittelgrosser Wohnungen um Familien, die beabsichtigen, in ihrer Immobilie zu leben. Der Grossteil dieser Familien muss zur Finanzierung ihres Kaufs auch Hypotheken aufnehmen. Die Wohnungspreise in manchen Teilen Israels sind in den letzten zwei Jahren stetig gestiegen, was in vielen Menschen die Frage weckt, ob eine Immobilienblase entstanden ist, die uns ins Gesicht platzen könnte. Die Preise für mittelgrosse Wohnungen in der Sharon-Ebene etwa haben zwischen 1997 und 2003 die Grenze von 950 000 Shekel nicht überschritten, befinden sich aber seit 2004 (ausgenommen 2007) im Aufwärtstrend.

Der Wert der Wohnungen

Eine Analyse der Preistrends, basierend auf einem Vergleich der Preise mit jenen des Vorjahres, enthüllt ein zyklisches Verhaltensmuster. Nach ein bis zwei Jahren der Preissteigerungen kommt es zu einem inflations-angepassten Rückgang. Dies führt zur Frage, ob die Wohnungspreise sich einfach an unsere gestiegenen Löhne angepasst haben. Die Antwort auf diese Frage lässt sich bestimmen, indem wir die Wohnungspreise mit den Monatslöhnen in Relation bringen. Wieviele Monatslöhne braucht es, bis man eine Wohnung erstehen kann?

Wir untersuchten die Kaufkraft des Durchschnitts-Israeli in Bezug auf eine Dreieinhalb- bis Fünf-Zimmer-Wohnung, indem wir den Wert solcher Wohnungen durch die Zahl der Arbeitsmonate angestellter Personen quantifizieren. Wir dividierten auch den Durchschnittspreis einer Wohnung in ganz Israel durch den Durchschnittslohn, um so den Wert einer Wohnung, ausgedrückt durch Monatslöhne zu erhalten. Dabei gingen wir von der Annahme aus, dass der ganze Bruttolohn eines Angestellten zur Bezahlung der Wohnung benutzt wird. Die Ergebnisse deuten darauf hin, dass 1988 ein Jahr des Rückschlags für die Preise mittelgrosser Wohnungen war. In jenem Jahr konnte eine solche Wohnung für 75 Durchschnitts-Monatslöhne erworben werden. In den Jahren 1996 bis 1997 dagegen erzielte der Preis für eine Dreieinhalb- bis Vier-Zimmer-Wohnung einen Rekord von 115 Monatslöhnen. In den ersten neun Monaten 2009 stieg dieser Preis auf rund
117 durchschnittliche Monatslöhne, und im letzten Quartal des Jahres erreichte er sogar den Wert von 126 Löhnen. Sogar landesweit betrachtet kann man daher sagen, dass sich eine Blase gebildet hat.

Eine Immobilienblase

Als Nächstes wurden die Wohnungspreise in verschiedenen Teilen des Landes mit den Monatslöhnen in Beziehung gebracht. In Haifa und den umliegenden Regionen war das Bild recht klar: Die Preise lagen dort 2009 um 22 Prozent unter den Rekordwerten von 1997. In Tel Aviv lag das Rekordhoch bis letztes Jahr bei 195 Monatslöhnen, doch in den ersten neun Monaten von 2009 stieg der Durchschnittspreis auf 216 Monatslöhne; im vierten Quartal des letzten Jahres zog er nochmals an, und zwar auf 268 Monatslöhne. Das lässt sich ohne Weiteres als die Entwicklung einer Blase erkennen.

In Jerusalem lag der Rekordwert des Zeitraums von 1996 bis zum letzten Jahr bei 159 Monatslöhnen, doch in den ersten neun Monaten stieg er 2009 für mittelgrosse Wohnungen auf 160, und im vierten Quartal auf 172 Löhne. In der Sharon-Region war der Rekordwert vor 2009 für eine Dreieinhalb- bis Vier-Zimmer-Wohnung bei 130 Monatslöhnen, doch dieser Rekord wurde in den ersten neun Monaten des letzten Jahres gebrochen, als die Preise auf etwa 151 Monatslöhne anzogen. Im letzten Quartal des Jahres stiegen die Preise nochmals auf 156 Monatslöhne, was ebenfalls als die Bildung einer Blase interpretiert werden kann.

Sinkende Wohnungspreise?

Der Hypothekarzinssatz ist ein weiterer Faktor, der die Wohnungspreise beeinflusst. Ein Blick auf die Durschnittsraten für eine Hypothek für eine Dreieinhalb-
bis vier-Zimmer-Wohnung in der Sharon-Region zeigt eine umgekehrte Korrelation zwischen Zinstrends und Preisen – wenn die Zinsen sanken, stiegen die Preise, und umgekehrt. Die Hypothekarzinssätze sind in Israel auf einem historischen Tief und dürften 2010 wieder anziehen. Die Annahme basiert auf dem angenommen Anstieg des Darlehenszinses. Sollten die Trends der Vergangenheit sich wiederholen, ist mit sinkenden Wohnungspreisen zu rechnen.

Wohnungskäufer, die, ermutigt durch die niedrigen Zinssätze, eine grosse Hypothek aufgenommen haben, werden im Fall eines Anziehens der Zinssätze wahrscheinlich ihren Verpflichtungen nicht nachkommen können. Einige der Käufer werden vielleicht sogar nicht darum herumkommen, ihre Liegenschaft zu veräussern, entweder auf eigene Initiative oder gezwungenermassen. Viele Wohnungen werden auf den Markt gelangen, was die Preise drücken wird.

Zyklische Bewegungen

Die zyklischen Bewegungen der Trends der Wohnungspreise (auf ein oder zwei Jahre mit steigenden Preisen folgt eine Stagnation oder gar ein Rückgang), kombiniert mit den höheren Preisen, welche die Wohnung ausser Reichweite des durchschnittlichen Mieters bringen, sowie die Pläne der Regierung, mehr Land für den Wohnungsbau bereitszustellen – all das trägt zur Vermutung bei, dass in der nahen Zukunft (ein bis drei Jahre) der Durchschnittspreis für mittelgrosse Wohnungen nicht steigen wird. In Regionen, in denen sich eine Blase entwickelt hat, wird er sogar um zehn bis 15 Prozent sinken.