«Die Preise werden nicht sinken»

tachles: Wie wirkt sich die Finanzkrise auf den Schweizer Immobilienmarkt aus?
Jonathan van Gelder: Um dies zu beurteilen, muss man zum einen zwischen dem Wohnungs- und Büromarkt, zum andern zwischen Vermietungs-, Kauf- und Verkaufsaktivitäten von Liegenschaften unterscheiden. In der Schweiz haben wir momentan auf dem Vermietungsmarkt einen Leerstand an Büroflächen von fünf Prozent, auf dem Wohnungsmarkt von knapp einem Prozent. Im Vergleich zu anderen Ländern reden wir hier von enorm tiefen Prozentsätzen. Der Schweizer Immobilienmarkt ist bis jetzt also von den Auswirkungen der Finanzkrise weitgehend verschont geblieben, und ein Preisrückgang bei kommerziell genutzten Gebäuden ist nicht zu beobachten. Ich glaube jedoch, dass auch wir die Folgen noch spüren werden – aber das dauert noch ein paar Monate. Allerdings wird davon weniger der Wohnungsmarkt betroffen sein als vielmehr der Markt an kommerziell genutzten Liegenschaften.



Wie beurteilen Sie die Nachfrage und damit die Wertsteigerung von Büroliegenschaften innerhalb des letzten Jahres?
Allgemein kann man sagen, dass die Preise auf hohem Niveau stagnieren, und das betrifft vor allem Objekte an bester Lage, sogenannte A-Klasse-Liegenschaften. Da das Angebot an guten Immobilien in der Schweiz noch immer sehr klein ist, und nach wie vor ein hoher Anlagedruck von institutionellen Investoren besteht, wird alles absorbiert, was zu einigermassen vernünftigen Preisen auf den Markt kommt. Das zeigt deutlich, dass das Interesse, trotz Finanzkrise, im Moment noch nicht eingebrochen ist. Handelt es sich allerdings um Büroliegenschaften der C-Klasse (Objekte in ländlichen Gegenden), beziehungsweise B-Klasse-Gebäude (betrifft Immobilien an sekundären Stadtlagen) ist ein vermehrtes Angebot zu beobachten.

Und wie verhält sich der Markt bezüglich privat genutzten Häusern und Wohnungen?
Im privaten Bereich ist der Bedarf an Häusern und Wohnungen in einer Preiskategorie von bis zu 1,4 Millionen Franken nach wie vor hoch, während das Angebot an Objekten zwischen 1,4 bis 4 Millionen Franken leicht gestiegen ist. Private Top-Liegenschaften, beispielsweise Villen am rechten Zürichseeufer mit Seesicht und Umschwung, erfahren vielleicht eine kleine Stagnation, werden aber nicht massiv an Wert verlieren.

Welchen Einfluss hat die Finanzkrise auf die Mietpreise?
Wie schon erwähnt wird weniger der Wohnungsmarkt, als vielmehr der kommerzielle Flächenmarkt betroffen sein. Dies könnte eine Mietpreissenkung von durchschnittlich ca. fünf Prozent zur Folge haben. Momentan sind Geschäftshäuser der A-Klasse nach wie vor voll vermietet. Man wird jedoch in jedem Fall Bewegungen dahin gehend sehen, dass Firmen zurückhaltender reagieren, wenn es darum geht, Büros zu vergrössern, denn die allgemeine Verunsicherung ist zweifelsohne vorhanden.
Hochpreisige Mieten in B- und C-Klasse-Gebäuden werden unter Druck geraten, da hier die Mieter in der Regel preisbewusster sind und ein Substitutionsobjekt leichter gefunden werden kann.

Ist es richtig, dass momentan viele ausländische Firmen ihre Mitarbeiter zurückziehen und dadurch mehr Wohnungen frei werden?
Das ist richtig und betrifft vor allem Wohnungen mit einer Miete zwischen 4000 bis 8000 Franken pro Monat. Hier wird es vermehrt Angebote geben, die schwieriger zu vermieten sind. Allerdings sehe ich keine massive Mietpreisreduktion. Die Eigentümer haben noch eine gewisse «Leidensbereitschaft».

Wie hat sich die Finanzkrise in anderen europäischen Ländern auf dem Immobilienmarkt ausgewirkt?
In Grossbritannien sind die Immobilienpreise in den letzten 12 Monaten massiv eingebrochen. Vor allem gewerblich genutzte Objekte müssen mit einem Wertverlust von bis zu 50 Prozent rechnen. In Frankreich beträgt der Wertverlust zirka 20 Prozent, in Holland bis zu 15 Prozent. Wobei auch in diesen Ländern, ausser in England, die Lage der Immobilie die Werthaltigkeit weitgehend mitbestimmt. Ein Geschäftshaus in Amsterdam hat vergleichsweise weniger an Wert verloren als ein ähnliches Objekt auf dem Land.

Immobilien waren bisher eine sichere Geldanlage. Kann man auch in Zukunft davon ausgehen, oder sollte man sich auf andere Anlagen besinnen?
Schon im Talmud steht: Ein Drittel sollte man in Land und Liegenschaften anlegen, ein Drittel in Cash und ein Drittel in Beteiligungen an Unternehmungen. Meiner Meinung nach bewahrheitet sich diese These langfristig, und ich glaube, dass Liegenschaften nach wie vor eine attraktive Anlage sind, auch deshalb, weil sie einen Inflationsschutz bieten, und das Mietrecht dem Eigentümer erlaubt, die Mieten bei steigenden Hypothekarzinsen oder Teuerung teilweise anzuheben.

Was raten Sie einem Interessenten, der in absehbarer Zeit eine Liegenschaft erwerben möchte?
Ich glaube, dass es sich lohnt, im privaten Bereich in den nächsten zwei Jahren vermehrt die Augen aufzuhalten, schon deshalb, weil es mehr Angebote geben wird. Mit einem Preisrückgang ist allerdings nicht zu rechnen.

Abgesehen von allen Krisen. Welcher Trend ist auf dem Immobilienmarkt zu erwarten?
Wir glauben daran, dass energieeffiziente Gebäude in Zukunft eine bedeutende Rolle spielen werden und beschäftigen uns vermehrt mit den Themen optimaler Ressourceneinsatz und CO2-neutraler Betrieb. Momentan renovieren wir drei Gebäude in der Schweiz und erreichen nach der Sanierung den Minergie-Standard. Auch in Zukunft konzentrieren wir uns bei Umbauten vermehrt auf umweltschonende Massnahmen.